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土地储备高质量发展助推片区开发

发布时间: 2021-12-09 16:02:50 浏览量: 发稿人:bet亚洲官网手机版 开封市土地整理储备中心 蔡立亚

        土地储备转型发展如何提升城市能级和品质、如何促进城市高质量发展,如何统筹推进土地储备高质量发展。随着新修订的《土地管理法》、《土地管理法实施条例》正式实施,土地储备向公益性转型发展,重点转向城镇建设用地范围内的成片开发用地。与此相适应,一些问题亟待分析解决。

 

以“征拆为主”向“留改拆并举”转变

一是制定土地储备及供应实施方案,其中包括现用地和建筑情况调查、所涉企事业单位调查、储备前期概算、分期实施储备和供地时序安排等;二是强调功能提升和产业导入,强化统筹、并行推进,以产业地图引导产业发展,形成与城市空间发展格局匹配的产业策划方案,调动各方积极性,形成合力;三是延续文脉、保留记忆,制定“留改拆并举”的规划方案,强调最大化保留工业厂房,加强对古树名木、学问建筑等历史环境要素的保护。

以“单一功能”向“促进三生融合”转变

一是优先导入产业、谋划片区定位。优先导入优秀企业,引导符合开封市地方特色的文旅产业落地。二是突出“三生融合”,依据生态固本、学问赋能、品味生活的三大规划理念,规划绿地公园、学问区、开放社区,将规划转型为生态、生产、生活“三生融合”的生态学问景区。

以“房地产驱动”向“一、二、三产联动”转变

将经营性用地为主的储备思路转向促进“一、二、三产”统筹联动上来,推进特色小镇多元功能聚合,以服务农业、产业、服务生活为目标,引导建设用地合理利用,为融合发展提供相适应的基础设施和民生配套,打造宜业、宜居、宜游的新空间。

当前土地储备面临的主要问题

散点、低效的储备方式难以适应新形势发展。开封市土地储备分散、低效等问题开始显现,城市建设发展任务依然繁重,在中心城区土地资源潜力极为有限、项目实施普遍难度增大的情况下,打破机构壁垒、空间隔阂,以区片式开发,消化基建成本、显化土地价值、提升城市功能品质,是土地储备落实职能、适应新形势的必然选择。

近年来开封市级国有土地收益基金不足,2020年国家要求专项债券资金不得用于土地储备和房地产相关领域。在宏观政策从严从紧的情形下,储备资金问题必须也有条件通过土地储备的内生动力解决。以房地产用地为主的传统储备模式难以为继,传统的以房地产用地为主、只关注土地出让收益的土地储供模式,已难以适应提升城市能级和品质的要求。

 

土地储备高质量转型发展的思考

实施以区片开发为主的土地储备模式,建立分级、分时序的土地储备项目管理制度。一是按照自然资源管理体系,将土地储备转向“留改拆并举、三生融合、三产联动”的自然资源储备上来,按照全力支撑城市能级和品质双提升、增强城市功能、彰显城市魅力的总目标,从顶层规划和制度设计完善城市建设的蓝图,形成以功能区为主体的项目库,建立以片区为主的土地储备项目库。二是实施分级、分序的项目库管理方式,按照规划、前期论证、实施方案、年度计划的管理模式,推进土地储备工作滚动向前,以扎实的前期研究保证年度计划实行效率,促进资金的快进快出。三是强化土地储备项目实施监管。年度计划实施进度要按照实施方案的节点推进,并严格实行项目预算。项目实施阶段要实行月报告制度和跟踪审计,保证项目的整体进度可控,资金的拨付和使用合法合规。

建立循环高效的“储备资金池”,提升储备资金撬动效应。一是降低储备项目债务规模,加大在储项目的实施力度,尽快形成资金池,为片区储备项目实施提供支撑。二是提高资金使用效率,缩短储备周期,按照“一案一策”“一宗一档”原则,加大库存土地消化力度,释放压占的财政资金,同时,建立并实施土地储备项目可行性研究制度,做好储备项目的现状调查、规划分析、产业策划及招商、储供时序安排、资金平衡概算等研究工作。三是创新融资模式,引入社会资本进入土地储备,推行片区开发与基础设施建设协调推进,从土地储备的全生命周期出发,探索阶段性收益扩充资金池的路径。四是统筹资金使用,建立市级储备资金池管理办法,按照统一标准实行各类财政资金的申领、拨付和调整程序。

建立以“全产业链、头部企业”为主的产业项目库,提升城市能级和品质。以区片开发为基础,以产业项目库为纽带,对参与城市建设、运营的多方主体利益进行聚合。按照高质量发展和节约集约用地的要求,有必要对应土地储备项目库,建立与之匹配的高能级产业项目库,通过功能区建设,促进提升高端要素集聚,提升城市能级和品质。


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